Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, когда за аварийное жилье дают маленькую компенсацию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый насущный вопрос, который волнует жильцов аварийного фонда — какое жилье дадут взамен сносимого. Вот что на этот счет отвечает статья 86 Жилищного кодекса РФ: «Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам …предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма». Дополняет по этому вопросу 89 статья кодекса, в которой говорится, что степень благоустройства определяется исходя из условий соответствующего населенного пункта. Более того квартира должна быть в границах того же населенного пункта, что и аварийная. Исключение составляют лишь случаи, когда сам жилец согласился переехать в другой населенный пункт.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Сколько «квадратов» дадут взамен?
Далее именно эта статья дает ответ на вопрос — а сколько дадут?! Итак, для не приватизированных квартир жилье будет выделяться равнозначное по площади. Но, в законе есть оговорка, что для граждан, которые состоят на учете, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий или могут состоять на таком учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Норма предоставления в данном случае — это минимальный размер площади жилья, исходя из которого определяется размер его общей площади. Эту норму устанавливают органы власти. В Новосибирской области она составляла не менее 15 «квадратов» общей площади на человека.
Также отмечу, что по закону, если до расселения семья нанимателя и он сам занимали квартиру или помещение, где больше двух комнат, то и выделить им должны жилье с таким же количеством комнат. Этот пункт особо оговорен в Жилищном кодексе.
Но ведь кроме не приватизированных квартир в доме есть и те, что в собственности. Как быть с ними? По ним действует отдельный порядок по решению квартирного вопроса. Итак, при расселении квартир в собственности вступает в действие уже 32 статья Жилищного кодекса РФ, которая оговаривает порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд. В этом случае квартира приобретается по выкупной цене, в которую входит как рыночная цена квартиры, так и убытки, которые возникли при изъятии. Например, связанные с переездом, или оформлением документов и даже временным наймом другой квартиры пока ищется подходящий вариант для приобретения. При этом выкупная цена согласуется с собственником и он может не согласится с предложенной суммой.
Еще один важный момент в том, что собственника о планируемом изъятии должны уведомить не позднее чем за год до него. Выкуп раньше этого срока возможен только с согласия собственника. Также по желанию собственника ему может быть выделено другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Предоставления жилья нанимателю
Лицам, проживающим в аварийном доме в муниципальном жилье, или собственнику квартиры, который не смог доплатить разницу в цене квартир, должны предоставить взамен право на вселение в новое жилье по договору соцнайма.
| № п/п | Основные условия |
|---|---|
| 1 | Квартира должна располагаться в том же районе, что и дом в аварийном состоянии |
| 2 | При выделении квартиры в другом районе, необходимо получить согласие гражданина |
| 3 | Помещение должно быть полностью благоустроено |
| 4 | Площадь нового жилья должна соответствовать помещению в аварийном или превышать его |
| 5 | Если гражданин состоял на учете в качестве нуждающегося в большем жилье, то квартира может быть выдана с учетом потребности |
| 6 | Наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги |
| 7 | Наниматель обязан ежемесячно вносить оплату за пользование жильем в размере 70% от средней арендной платы по району |
| 8 | Не может быть предоставлена комната в коммунальной квартире |
Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ
Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).
Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.
Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.
При расселение аварийного жилья сколько метров положено на человека
Если собственник или наниматель признан нуждающимся в новом жилье, его ставят на учёт (в специальную очередь). Срок получения квартиры зависит от времени обращения в администрацию, наличия у города жилья, а также от статуса очередника (отдельно рассматриваются варианты предоставления жилплощади госслужащим, многодетным семьям, ветеранам и др.). В особых случаях квартиру могут дать без очереди или во внеочередном порядке, скажем детям-сиротам. Чаще всего таким же образом выделяется жильё на основании судебного решения.
На основании поданного заявления владельцу квартиры могут предоставить площадь, равную установленной норме. Минимальный ее размер составляет, как и в среднем по России, 18 м 2 . Граждане, которые проживают в квартире и совместно приняты на учет или нуждаются в помощи городской власти для изменения жилищных условий, в соответствии с жилищной программой города Москвы получают площадь исходя из норм, установленных на одного человека. В группу заявителей обязательно входят:
Условия переселения собственников и нанимателей из аварийного жилья
- если аварийный дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции, переселение происходит на период строительных работ, после чего граждане вселяются обратно в свои квартиры (оплата временного жилья осуществляется за счет местных или региональных властей);
- при невозможности восстановления дома, согласовывается вариант равноценного жилья или размер выкупной цены.
- конструктивные узлы и несущие элементы здания разрушены или деформированы, а их восстановление в ходе капитального ремонта невозможно или нецелесообразно;
- если установлена угроза обрушения дома, подтвержденная актом экспертизы;
- если территория, на которой расположен дом, затоплена или имеется реальная угроза затопления (не учитываются факты сезонного подтопления домов, не угрожающие их функциональным характеристикам);
- частичное или полное разрушение здания в результате природных или техногенных чрезвычайных событий (ураганы, взрывы газа, землетрясения и т.д.).
Совет 1: Сколько положено кв метров на человека при сносе ветхого жилья
Таким образом, говорить о «нормативном метраже» в данном случае не имеет смысла. Следует учитывать, что при переселении согласно ст. 55 ЖК переселенные граждане в равнозначное помещение не перестают состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Одним из вопросов у жильцов аварийного дома является положенная площадь будущего жилого помещения. На первый взгляд противоречивыми являются нормы жилищного кодекса. Так, ст. 50, 57, 58 ЖК РФ говорят о нормах предоставления помещения с учетом количества и пола проживающих лиц. Пункт 2 ст. 57 говорит о внеочередном предоставлении жилого помещения семьям, чьи дома признаны аварийными. Но ключевым моментом является то, что такие семьи должны стоять на учете в качестве нуждающихся.
А при переселении действует ст. 89 ЖК, которая говорит о том, что предоставляемое помещение социального найма должно быть равнозначным.
Жилищные нормативы при расселении аварийного и ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Важно! Если владелец не согласен с размером назначенной денежной компенсации, данный вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. В случае выбора владельцем ветхого жилья альтернативного варианта квартиры, компенсация засчитывается в качестве оплаты за новое жилье. Если рассчитанной компенсации недостаточно для полной оплаты нового жилья, допускается установление долевой собственности между физическим лицом и муниципальным образованием (то есть часть жилого помещения предоставляется в пользование по договору социального найма).
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.
Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов:
1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.
2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.
3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:
- копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
- проект реконструкции помещения;
- документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
- иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.
4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.
5. Вынесение соответствующего решения комиссией:
- жилое помещение пригодно для проживания;
- существует необходимость в проведении капитального ремонта;
- данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
- жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
- аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
- дом признается аварийным и подлежит сносу.
На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.
В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.
Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
Новые возможности для граждан, переселяемых из аварийного жилья
Семьям москвичей, где имеются инвалиды с нарушениями костно-мышечной системы, жилье предоставляется в зданиях, построенных с соблюдением норм программы реабилитации. Закон, действующий на территории Санкт-Петербурга в отношении норм предоставления жилплощади, прописывает их менее подробно.
Здесь для:
- одиноких людей положено — 33 кв.м.;
- для семей, где количество членов более двух – по 18 кв.м.
Учетная норма площади жилья в Санкт-Петербурге: — жильцам отдельных квартир – 9 кв. м. общей площади;— жильцам коммунальных квартир – 15 кв.м общей площади. Приведенные выше нормы используются при предоставлении отдельных квартир и комнат в коммуналках.
Понятие «аварийное жилье» раскрывается в соответствующем Положении, утвержденным Постановлением Правительства РФ 28 января 2006 года № 47.
Кроме прочего, в данном документе содержатся критерии, по которым МКД может быть признан аварийным.
- Физический износ и невозможность реконструкции. Все возводимые строения и здания со временем изнашиваются с утратой эксплуатационных свойств. Однако сам по себе физический износ не является критерием для признания дома аварийным как таковой. Непригодный для жизни МКД имеет значительный износ перекрытий, фундамента и несущих стен, совмещенный с невозможностью проведения восстановительных работ.
- Повреждение дома в результате события техногенного или природного характера. Если жилой дом был поврежден вследствие природного ЧП или при взрыве, пожаре, обрушении, то специальная комиссия оценивает возможность проведения восстановительных работ. Если последние являются нецелесообразными, то МКД признают аварийным и подлежащим сносу.
Дом могут признать аварийным и даже в том случае, если физический износ не настолько велик. Основанием для этого может служить нахождение здания в зоне, которая подвержена различным природным катаклизмам.
Кроме аварийного, выделяется еще и «ветхое жилье». Под ним следует понимать МКД со значительным процессом износа основных конструктивных элементов здания (для деревянных строений – 65%, для каменных – 70%). Однако при проживании в ветхом жилье нет опасности для жизни и здоровья граждан, что и отличает его от аварийного.
Действующее законодательство предполагает следующие формы расселения жильцов аварийных домов:
- Предоставление иных жилых помещений в новых домах, которые были построены в рамках данной целевой программы или выкуплены у застройщиков для этих целей.
- Выплата денежной компенсации для приобретения собственником квартиры в аварийном доме жилья самостоятельно.
- Предоставление субсидий для приобретения или строительства.
Жилищное законодательство предполагает, что новое жилье должно быть равным по площади изымаемому, а также быть пригодным для проживания, что включает в себя подведение необходимых коммуникаций и чистовую отделку помещений. Кроме этого, жилье выдается в пределах того же муниципального района, где и находился аварийный дом. В отдельных случаях возможна выдача квартиры в ином муниципальном образовании (районе), но только при согласии гражданина.
Если дом находится в региональной адресной программе, то расселение будет осуществляться не сразу, а в несколько этапов и по определенным правилам:
- Уведомление собственников о начале строительных работ. Местная администрация обязана уведомить жильцов о начала процедуры фактического расселения не менее, чем за год.
- Предоставление документов в местную администрацию для получения нового жилья или компенсации. Жильцы дома предоставляют в администрацию документы, удостоверяющие личность, правоустанавливающие бумаги, на основании которых им в последующем будет выделяться новое жилье.
- Выезд из старого жилья. По направлению муниципалитета жильцы въезжают в новые квартиры. Однако нередки ситуации, когда возводимый для них МКД находится в стадии строительства, поэтому в этот период граждане могут быть переселены во временное жилье маневренного фонда.
- Получение права собственности. После въезда в новые квартиры жильцам необходимо оформить право собственности на жилье в Росреестре. Для лиц, проживавших по социальному найму, имеется обязанность по заключению нового договора.
Если жильцам неизвестно о том, принимает ли их дом участие в программе переселения, то, в первую очередь, необходимо узнать о наличии соответствующего обстоятельства. Для этого можно подать официальный запрос в администрацию муниципалитета или получить информацию на сайте «Реформа ЖКХ».
Если дом не участвует в программе, то жильцам необходимо осуществить следующее:
- Подать коллективное заявление в муниципалитет на предмет признания дома аварийным.
- Дождаться формирования межведомственной комиссии.
- Дождаться заключения межведомственной комиссии.
На этом этапе дом может быть признан или ветхим или аварийным. В первом случае жильцы вправе рассчитывать на капитальный ремонт (с возможным временным переездом в маневренный фонд). Если же жилье признается аварийным, то жильцам объявляются примерные сроки переселения, после чего дом включается в соответствующий реестр.
Если жильцы не согласны с решением межведомственной комиссии, то они вправе оспорить его в суде. Однако для этого предварительно необходимо провести независимую экспертизу, которая подтвердит доводы жильцов.
Граждане, являющиеся собственниками, вправе рассчитывать на компенсацию вместо предоставления жилья. Для этого им необходимо направить в адрес муниципалитета соответствующее заявление, которое рассматривается в течение 5 дней. Если решение положительное, то с муниципалитетом заключается соглашение о передаче имущества, после чего происходит выезд из квартиры и получение компенсации на банковский счет.
Расставание с аварийным жильем ускорят деньгами
Таким образом, говорить о «нормативном метраже» в данном случае не имеет смысла. Следует учитывать, что при переселении согласно ст. 55 ЖК переселенные граждане в равнозначное помещение не перестают состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Одним из вопросов у жильцов аварийного дома является положенная площадь будущего жилого помещения. На первый взгляд противоречивыми являются нормы жилищного кодекса. Так, ст. 50, 57, 58 ЖК РФ говорят о нормах предоставления помещения с учетом количества и пола проживающих лиц. Пункт 2 ст. 57 говорит о внеочередном предоставлении жилого помещения семьям, чьи дома признаны аварийными. Но ключевым моментом является то, что такие семьи должны стоять на учете в качестве нуждающихся.
А при переселении действует ст. 89 ЖК, которая говорит о том, что предоставляемое помещение социального найма должно быть равнозначным.
Прежде всего нужно разобраться с понятиями. Жилая площадь – это количество квадратных метров в квартире, указанная в правоустанавливающих документах. В соответствии с положениями законодательства, жилой площадью является площадь помещений, которые предназначены именно для проживания. Такие помещения, как санузел, кухня, столовая, прихожая не считаются жилыми помещениями. Однако, они подлежат учету в техническом паспорте для расчета общей площади жилья. Важно понимать, что площади балконов и лоджий не включаются в площадь квартиры. В процессе разработки нормативов, государственные органы имеют в виду как раз жилую площадь.
Норма жилой площади — это минимальная величина кв. метров, которые полагаются на 1-го человеку в силу принятых нормативных актов.
В соответствии с ч.1. ст. 50 Жилищного кодекса РФ, норма предоставления жилой площади жилого – это минимальный размер площади жилья, согласно которому определяется размер общей площади квартиры, предоставляемой на основании договора социального найма.
Конкретные метражи устанавливаются органами местного самоуправления в силу возможностей жилищного фонда определенного муниципалитета. Поэтому показатели в разных регионах могут различаться. При этом наиболее распространенные нормативы предоставления таковы:
- Для проживания одного человека — 33 кв. метра;
- Для семьи из 2-х человек — 42 метра;
- Для трех лиц и более – от 18 кв. м. на одного человека.
Жилплощадь квартиры в соответствии с нормой предоставления рассчитывается исходя из количества человек в семье. К примеру, в Ярославской области применяется «стандартный» норматив предоставления, поэтому на семью из трех человек положено жилое помещение размером 54 квадратных метра (3х18 = 72).
Норматив предоставления применяется только, если граждане занимают жилое помещение на основании договора социального найма. Он заключается с местной администрацией или государственными органами субъекта РФ. По договору семья получает право пользования определенным жильем, которое находится в муниципальной собственности. Для получения право пользования нужно отвечать определенным условиям, а именно, семья должна быть:
- признана малоимущей;
- поставлена в очередь на улучшение жилищных условий.
Процедура признания семьи малоимущей различна в каждом субъекте РФ. Обычно, ей признается семья, у которой размер общего дохода не позволяет полноценно содержать всех членов семьи, т.к. на каждого приходится меньше установленного в регионе прожиточного минимума.
В ст. 51 Жилищного кодекса РФ установлены основания признания семьи, нуждающейся в улучшении условий проживания:
- семья не имеет собственной квартиры;
- не оформлен договор социального найма;
- размер жилплощади составляет менее учетной нормы;
- дом был признан аварийным жильем;
- граждане проживают в одной квартире с человеком, имеющим опасное заболевание.
Выгодно ли получать денежную компенсацию взамен квартиры?
Такое право программой допускается. Однако есть исключение: получить деньги не смогут те, у кого квартира находится под арестом либо куплена в ипотеку. Для получения денежной компенсации необходимо написать заявление. Это нужно сделать не позднее чем через 30 дней после получения проекта договора мены. В результате окончательный вариант соглашения подписан не будет, его заменят другим (на выплату денежных средств). Таким образом получается, что вашу квартиру выкупит государство по рыночной цене.
Справка. В выплату участникам программы включается сумма за жилье, а также расходы на переезд.
Поэтому получить компенсацию вместо квартиры выгодно, поскольку на эти деньги реально приобрести жилплощадь в другом районе или городе на свое усмотрение.
Что положено членам семьи собственника?
В ситуации, когда дом подлежит сносу, нужно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам жилья. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.
Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении в новое жилье. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с собственником. Естественно, что при этом они не вправе претендовать на собственность.
Если же собственник получает денежную компенсацию за дом, то вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно он.